경매 기초 공부1

경매의 상대자는 개인이 아닌 ‘법원’
- 물건 하자의 치유나 손해를 묻기 쉽지 않으므로 입찰자 스스로가 물건에 대한 분석과 권리분석을 철저히 해야함

경매의 장점은 시세보다 싸게 낙찰받을 수 있다는 것

⭐️ 알아야 할 것
1. 경매 절차
2. 권리분석 (부동산 등기부등본,
3. 명도
4. 임대차보호법
5. 입찰 방법
6. 대출
7. 세금
그리고 8. 부동산 안목, 가치판단 (임장을 통한 현장분석으로 기를 수 있음)

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강제경매 vs 임의경매
강제경매 : 채권자가 판결문이나 공정증서 등 집행권원을 가지고 경매를 신청하는 것
임의경매 : 채권자가 근저당권이나 전세권 등 담보권을 가지고 경매를 신청하는 것
- 절차상 차이는 없으나 차후 채무자가 돈을 변제하고 경매를 취소하는 방법이 다름

경매 : 법원. 채무자가 돈을 갚지 않을 때 채권자가 판결문이나 근저당권을 가지고 법원에 신청해서 진행
온비드공매 : 한국자산관리공사(캠코)에서 진행. 세금을 내지 않은 체납자의 재산에 대해 온비드라는 사이트를 통해 강제로 매각

경매개시결정 : 경매 신청 채권자의 경매 신청에 대해 집행 법원이 경매하기로 결정하는 것
경매개시결정기입등기 (=경매등기) : 개시결정 이후 채무자 소유의 부동산등기부에 경매등기가 됨

경매법원 = 집행법원
매각기일 = 입찰기일

공동입찰 : 한 경매 물건에 2인 이상이 공동으로 입찰
공유자우선매수신청권 : 등기부에 소유권이 단독 소유가 아닌 지분으로 되어있을 때 이를 공동소유라고 함.
이 때 일부 지분만 경매로 나온 경우, 경매로 나오지 않은 지분 소유자에게 먼저 매수기회를 주는 것

근저당권 : 은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌리면 은행도 아파트를 담보로 잡음. 이게 근저당권. 근저당권을 설정하면 이후 다른 채권자 또는 후순위 권리자보다 우선해서 변제를 받을 수 있다. 거의 사용하지 않음

기일입찰 : 경매 매각 방법의 하나로 정해진 매각기일에 출석해서 입찰표와 매수 신청 보증금을 제출하는 방식으로 진행하는 경매방식

대납 : 낙찰자가 잔대금을 납부함으로서 사실상 경매절차가 종료되는 것.

대지권 미등기 : 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등)이 다 지어지면 집합건물등기부가 작성됨. 그런에 모종의 이유로 토지지분이 집합건물등기부에 등재되지 못한 것.
말소기준권리 : 낙찰자가 낙찰 후 대납하면 어떤 권리상의 하자는 말소되고 인수되는지 그에 대한 기준.
- 말소기준권리가 될 수 있는 것 : 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기(경매등기)
- 위 6가지 중 등기부상에 가장 먼저 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리가 됨
소멸주의 : 낙찰자가 잔금 납부 완료하면 그 사건의 말소기준권리를 포함해 뒤의 권리상하자들은 모두 말소되는 것. 등기부상에 하자가 많아도 낙찰받을 수 있는 이유. 등기부를 보면 부동산 가격대비 빚이 많은 경우가 있는데 낙찰되면 빚도 모두 말소된다.

매각물건명세서 : 권리분석의 최종 검수 자료. 경매법원이 작성한 경매 물건에 대한 상품 설명서. 입찰자들은 매각기일이 7일 정도 남았을 때 누구나 대법원경매정보 사이트에서 열람가능

배당요구종기일 : 임차인들은 배당요구종기일까지 꼭 배당요구를 해야함.

사건번호 : 채권자가 경매 신청할 때 법원에서 붙이는 번호
물건번호 : (1), (2) 등 물건마다 개별적으로 붙임

입찰보증금 : 일종의 계약금. 일반적으로 최저매각가격의 10% (입찰가의 10%가 아님)
최저매각가격 : 입찰 하한선. 입찰은 최소 이 금액 이상으로.
잔대금 납부기한 : 낙찰 받고 2주가 지나 매각이 확정돼야만 잡힘. 경매는 낙찰자가 잔금을 납부하면 소득권을 취득. (일반매매는 매수인이 소유권이전등기를 해야 소유권을 취득.)

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직접 사용할 것인가? 임대를 줄 것인가? - 임대
단기 투자? 장기 투자?
실수요자? 투자자? - 경우에 따라
임대수익? 매매차익 노리기?


문제있는 아파트인지 권리분석하는 핵심은 “매각물건명세서”
- 등기부, 건축물 대장, 임차인, 부동산 현황 등